상가 임대차계약서 작성 시 주의사항 및 특약사항 정리해드립니다.

상가 임대차계약서를 작성하실 때 꼼꼼하게 확인하시고 또 특약사항에는 무엇이 넣으면 좋을지 시간을 두고 체크하셔야 되고 그리고 상가 임대차계약서를 작성하신다고 하더라도 상가임대차보호법을 무조건 적용 받을 수 있는 것은 아닙니다.

임대차 보호법을 받기 위해서는 상가 임대차계약서 확정일자를 받으셔야 되며 사업자등록이 가능한 건물에서 영업용으로 사용하셔야 됩니다. 

이번에는 상가 임대차계약서 작성하실 때 주의하셔야 할 것과 체크해야 될 것은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

 

첫번째 서류 

 

부동산 등기부 등본

 

임차인께서 상가를 임차해서 영업을 하실 분들은 부동산 등기부등본에 지번, 소유자 등 작성되어 있는 것이 실제로 소유자와 일치하는지 확인하셔야 됩니다.

그리고 압류, 가압류, 소유권, 가등기, 저당권 등 있는지도 확인이 매우 중요합니다. 

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부동산 등기부등본은 지번, 면적 등의 표시와 소유권, 전세권 등의 권리가 기재되어 있는 장부라고 생각하시며 됩니다.

인터넷 등기소에서 확인하실 수 있으며 등기소에 직접 방문하셔도 됩니다 ^^

 

 

2. 건축물대장

 

건축물대장에 기재된 지번, 소유자 등이 소유자 분과 일치하는지 확인 하셔야 됩니다.

그리고 상가 건물에서 하시려는 업종이 건축물대장에 기재된 용도지역, 용도구역 등에 문제가 없는지도 확인하시는 것이 중요합니다.

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건축물대장 등본이나 초본은 정부 24에서 인터넷으로 발급 받거나 열람할 수 있답니다.

 

3번째 토지대장

 

토지의 지번, 지목, 면적, 소유자 등이 기재된 장부라고 보시면 됩니다. 임차인께서는 토지대장 지번, 소유자 등 실제로 같은지 체크하셔야 됩니다.

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정부 24에서 인터넷으로 발급받거나 열람가능합니다. 

 

4번째 상가 임대차 현황서

 

상가 임대차현황서란 임대차 계약을 진행하시려는 분께서 직접 정보 제공을 받고 싶다고 관할 세무서에 요청을 하면 세무서장으로부터 받는 서류를 확인하실 수 있습니다.

여기서 확인할 수 있는 것은 확정일자 부여일, 보증금, 차임, 건물의 소재지, 면적, 사업자등록 신청일 등 임대차 정보 입니다.

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여기서 입증 서류를 제출하셔야 됩니다. 임대차계약서를 진행하시려고 하신 분이시라면 임대인분의 동의를 받아 입증서류를 제출 하셔야 됩니다.

 

5번째 토지이용계획 확인서

 

지역이나 지구 등 지정된 것과 그 지정된 곳에서의 행위 제한 내용 등이 기록되어 있는 서류 입니다.

토지이용계획 확인서에서 토지이용 계획과 행위 제한 정보를 체크 하셔야 됩니다.

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토지이용계획 확인서는 정부 24에서 발급 및 열람 하실 수 있습니다.

 

 상가 임대차계약서 특약사항 예시 를 알려드리겠습니다.  (임대인)

 

1. 월 임대료는 00원 이며 부가세 별도로 한다.

2. O 년 O 월 O 일 잔금을(잔금 금액 작성) 지급하기로 한다.

3. 보수 및 수선은 임대인이 의무로 하지만 전용부분, 내부 시설을 파손하시거나 멸실한 부분의 수선 및 보수는 임차인의 부담으로 합니다.

4. 임차인은 임대차 부동산을 진행하는 업종 외에 다른 용도로 사용 하시면 안된다.

5. 계약기간 중 임차인이 3개월 이상 차임을 연체하거나 연락이 안될시 임대인에게 손해가 발생하게 된다면 임대인은 계약을 해지하고 제삼자 입회하에 명도 시킬 수 있다.

6. 계약기간 만료 전 부득이한 사정으로 임차인이 나가실 경우 임차인은 임대인과 상의 후 새로운 임차인을 계약한 후 나간다.

7. 계약 만료 전 또는 계약 종료 시 임대인에게 일체의 시설비 및 권리금을 요구할 수 없으며 상가를 원상복구 하기로 한다.

8. 임차인은 부동산을 사용하는데 발생하는 모든 민형사상 책임을 임차인이 지기로 한다.

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다음 임차인기준 알려드리겠습니다. 

 

상가 임대차계약에서는 나중에 분쟁이 일어날 수 있는 것에 대해 미리 특약사항으로 기재해두시는 것이 좋습니다.

 

임대인 권리설정

 

혹시나 모를 일에 대비하여 대항력, 우선변제권 등의 요건을 갖추기 전까지 상가 건물에 대 저당권 등의 권리를 설정하지 않도록 한다.

상가 건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력이 생깁니다. 만약 건물 입주가 늦어질 때는 특약으로 작성해 주는 것이 좋습니다 건물 입주가 늦어질 수도 있으므로 특약해 두는 것입니다.

 

 

임대인 수리의무는 임차인이 상가에 입주한지 얼마 지나지 않아 하자가 발견된 경우 이는 처음부터 하자가 존재한 것으로 볼 수 있으므로 임대인이 수리해 주는 것으로 특약해 두는 것입니다.

 

다음으로 상가 건물 관리에 관한 특약 에대해 알아보겠습니다.

 

- 보증금 및 월 차임액 이외에 전기 요금, 가스 요금, 수도세 등 공과금과 관리비는 보통 얼마 정도이며, 어떤 기준으로 책정되어 부과되는지 여부

- 건물 수리 및 관리에 관한 사항

- 공용 복도 및 화장실 청소 등 관리에 대한 것

 

이번 시간에는 상가 계약 시 주의사항에 대해서 알아보았습니다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은하루되세요