재계약 확정일자 (전세,월세) 정리

전세 및 월세 계약기간이 끝나가게 되면 재계약을 진행하시거나 이사를 가시거나 둘 중 하나를 선택하셔야 됩니다.

만약 연장을 하시기로 서로 간에 합의가 되셨다면 보증금 및 월세의 변동이 있다면 계약서를 다시 작성하셔야 됩니다.

그리고 보증금이 증액된 재계약에 대해서도 무조건 확정일자를 다시 받으셔야 됩니다. 왜냐하면 확적 일자를 받으셔야지만 보증금의 보호를 받으실 수 있습니다.

 

재계약 확정일자 (전세,월세)

첫 계약에서 확정일자를 받으셨다고 재계약 때 확정일자를 안 받으시는 것이 아닙니다. 보증금은 처음 받았던 확정일자에 보호를 받고 증액이 된 금액에 대해서는 추가 확정일자를 통해 보호를 받으실 수 있습니다.

그렇기 때문에 계약 갱신청구권을 행사시 보증금을 증액하거나 전세 재계약 합의에 의해 증액한 경우에는 증액된 보증금을 추가적으로 보호 받기 위해서는 추가로 확정일자를 받으셔야 됩니다.

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재계약 확정일자

 

최초의 확정일자 받으신 이후에 권리변동이 변경된 것이 있는지 확인하셔야 됩니다.

부동산등기부 등본을 확인한 결과 최초 전세 계약서에 적힌 확정일자를 기준으로 이후에 근저당 등 설정이 되어있데 전세 보증금을 증액하게 된다면 보증금이 후 순위로 밀려나 보호를 받지 못하실 수도 있습니다.

만약 부동산등기부 확인을 하였을 때 근저당권 등 저당이 잡힌 것이 없거나 있더라도 금액이 적은 경우에는 큰 영향은 없습니다.

 

보증금 증액한도 

 

임대차 보호 법인 계약 갱신청구권을 사용하셨다면 보증금 증액의 한도는 5% 입니다.

그러나 계약갱신 청구권이 아닌 재계약인 경우에는 원칙적으로 새로운 계약이기 때문에 보증금 증액에 한도가 없습니다. 5%를 초과하여 인상도 가능합니다.

 

확정일자

 

부동산 전세 및 월세를 계약 하셨다면 임차인께서는 전입신고를 하셔야 됩니다. 전입신고를 하시는 이유는 제3자에 대한 대항력을 가지기 때문입니다. 즉 대항력은 권리금을 보호 받을 수 있는 것입니다.

전입신고 다음날 오전 0시부터 대항력 효력이 발생됩니다.

확정일자란 전세금액에 대해 우선변제권의 효력을 얻기 위한 것입니다.

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그리고 재계약 시 확정일자를 다시 받으셔야 됩니다. 보증금이 증액이 되었다면 증액에 대해 확정일자도 받으셔야 됩니다. 처음 계약하실 때 받으셨던 확정일자 또한 보관하고 있으셔야 하며 증액이 되지 없다면 확정일자는 다시 받으실 필요가 업습니다.

증액에 따른 확정일자를 받는 이유는 증액된 만큼을 추가로 보장을 받으시기 위해서 입니다.

 

확정일자 효력

 

재계약을 체결하고 증액된 금액을 지급하시면서 확정일자를 받으실 경우에는 전입신고는 이미 되어 있기 때문에 확정일자를 받은 당일부터 우선변제권 효력이 발생됩니다.

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신규 전세 계약의 경우에는 전입신고를 하셔야지만 우선변제권, 대항력이 생기고 전입신고를 하시고 다음날 오전 0시부터 효력이 생깁니다.

 

증액 없이 재계약 확정일자

 

보증금 증액이 없이 임대차 기간의 연장을 하셨더라도 주민등록과 점유가 계속 된다고 하신다면 확정일자의 효력은 계속 유지됩니다. 그렇기 때문에 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

그러나 계약 갱신 부분을 확실히 하는 것이 좋기 때문에 기존 계약서에 갱신 부분을 추가 하시는 것일 추천 드립니다.

 

증액없이 재계약

 

만약 증액이 없더라도 새롭게 계약서를 작성하시고 새로 확정일자를 받으실 경우에도 기존 계약이 갱신되었고 기존의 확정일자 등의 효력을 포기하는 의사로 새로운 계약서를 작성하는 것으로 보지 않는 경우가 많습니다. 종전 확정일자 대로 순위가 유지됩니다. 하지만 새로운 계약서 작성이 새로운 임대차계약으로 오해를 불러 일으킬 가능성도 있으며 소송이 될 경우 결국 이러한 사항을 입증해야 되는 어려움이 생기실 수도 있습니다.

그렇기 때문에 증액이 없이 새로운 계약서를 작성하는 것 보다는 기존 계약서를 활용하는 것을 좋습니다.

 

 

긴글 읽어주셔서 감사해요